Harga rumah merupakan variabel yang sangat penting dalam perekonomian. Tren kenaikan harga rumah mendorong masyarakat untuk menjadikan rumah sebagai komoditas investasi (Yao dan Zhang, 2005). Pergerakan harga rumah menjadi salah satu perhatian utama pemerintah, terutama dalam menjaga stabilitas ekonomi suatu kawasan. Jika harga rumah memiliki tren naik, maka jumlah pinjaman ke bank untuk perumahan otomatis akan meningkat (Goodhart dan Hofmann, 2008). Namun ketika dalam masa cicilan, ternyata perekonomian sedang lesu; daya beli masyarakat akan menurun dan juga akan mempengaruhi kemampuan nasabah bank untuk membayar cicilan KPR. Hal ini tentunya berdampak langsung pada kondisi keuangan bank (Baker, 2008; Duca et al., 2010; Edey, 2009). Kemudian secara agregat dapat mengganggu stabilitas keuangan suatu negara yang tentunya dapat berujung pada krisis ekonomi (Reavis, 2012). Oleh karena itu, Bank sentral di berbagai negara menerapkan kebijakan makroprudensial yang dipadukan dengan kebijakan moneter untuk meredam krisis global yang dipicu oleh kredit perumahan.
Shochrul Rohmatul Ajija, Indah Ratna Pratiwi, dan Wasiaturrahma mencoba melihat peran kebijakan makroprudensial dan kebijakan moneter dalam mengendalikan harga rumah secara global baik di negara maju maupun negara berkembang. Studi ini melibatkan 54 panel data yang terbagi menjadi 31 sub-grup negara maju dan 23 negara berkembang dari tahun 2005-2017 yang dianalisis menggunakan Metode Generalized Methodology (GMM). Penelitian ini dipublikasikan di Iranian Economic Review, 27(1), 1-15.
Studi ini memberikan beberapa hasil, pertama yaitu suku bunga riil berhubungan negatif dengan harga rumah. Ketika ada kenaikan suku bunga, biaya pinjaman akan meningkat. Hal ini mendorong rumah tangga untuk tidak melakukan pembelian rumah sehingga permintaan rumah menyesuaikan dengan penurunan yang kemudian menyebabkan penurunan harga rumah. Kedua, pertumbuhan kredit memiliki pengaruh positif terhadap indeks harga rumah baik di negara maju maupun berkembang. Namun kedua sub-kelompok negara tersebut memiliki perbedaan koefisien yang cukup besar. Hal ini terjadi karena adanya perbedaan ketersediaan kredit antara negara maju dan negara berkembang. Kemudian efek tersebut muncul setelah adanya pertumbuhan kredit yang lebih tinggi bagi negara-negara maju. Hal ini karena rumah tangga di negara maju merespon ekspektasi peningkatan pendapatan masa depan yang lebih tinggi daripada negara berkembang. Ketiga, pertumbuhan ekonomi berpengaruh positif terhadap harga rumah. Pertumbuhan ekonomi merupakan proyeksi peningkatan produktivitas suatu negara. Ketika terjadi peningkatan produktivitas di suatu negara, maka akan terjadi perubahan kekayaan dan kapasitas ekonomi penduduknya sehingga peningkatan ini akan menyebabkan pergeseran kurva permintaan yang menciptakan ekuilibrium baru dalam perekonomian sehingga menaikkan harga output riil, termasuk kenaikan harga rumah.
Terakhir, pertumbuhan penduduk berpengaruh signifikan terhadap harga rumah. Pertumbuhan penduduk akan mempengaruhi permintaan perumahan (Karantonis, 2008). Sebagai contoh, jika pertumbuhan penduduk meningkat maka permintaan rumah juga akan meningkat sehingga harga rumah akan meningkat dan sebaliknya. Sub-kelompok negara maju dan negara berkembang memiliki hasil estimasi yang sama namun besaran koefisien negara maju lebih besar sehingga memiliki pengaruh yang lebih signifikan dibandingkan negara berkembang. Hal ini terjadi karena lagi-lagi pernyataan bahwa permintaan akan rumah sangat erat kaitannya dengan kemampuan individu untuk membiayai permintaan akan rumah. Dilihat dari pertumbuhan ekonomi negara maju, kekuatan individu di negara maju lebih tinggi dibandingkan negara berkembang, sehingga ketika terjadi pertumbuhan penduduk maka respon negara maju untuk memiliki rumah akan lebih besar dibandingkan negara berkembang. Dari hasil tersebut, penelitian ini memberikan saran bagi pembuat kebijakan untuk mengendalikan harga rumah agar tidak terjadi gelembung harga rumah yang menyebabkan krisis keuangan. Selain itu, Pemerintah perlu bekerja sama dengan lembaga keuangan untuk meningkatkan kehati-hatian dalam sistem pembiayaan perumahan.
Penulis: Shochrul Rohmatul Ajija, Indah Ratna Pratiwi, dan Wasiaturrahma
Link jurnal: https://ier.ut.ac.ir/article_92454.html
Ajija, S. R., Pratiwi, I. R., & Wasiaturrahma (2023). How to Control the House Prices Trough the Demand Sides? Iranian Economic Review, 27(1), 1-15.
